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Loi Pinel ou dispositif Denormandie : que choisir en 2019 ?

Pinel et Denormandie sont des dispositifs fiscaux destinés aux investisseurs de l’immobilier locatif. Si la loi Pinel est reconnue pour son succès grandissant au fil des ans depuis 2015, la loi Denormandie est relativement peu connue car vient de faire son entrée en scène le 1er janvier 2019. Une aubaine donc pour les investisseurs qui pourront désormais choisir le montage qui s’accorde le mieux à leurs objectifs. Notons que la loi Pinel est aussi disponible à travers les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Investir dans l’un ou l’autre de ces deux dispositifs, c’est avoir le choix de la durée d’engagement qui peut être de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. Cela pour obtenir une réduction d’impôt de 12%, de 18% ou de 21% et ce, jusqu’à 63 000 euros de carotte fiscale. Pinel et Denormandie ne peuvent cependant être cumulés entre eux, ni avec d’autres dispositifs à vocation défiscalisante.

La loi Pinel pour investir dans l’immobilier neuf

C’est dans l’immobilier neuf que l’investisseur pourra utiliser la loi Pinel, c’est-à-dire un logement en cours de construction ou en VEFA, labellisé RT 2012 ou bâtiment basse consommation BBC. L’achat du bien Pinel neuf se fait généralement auprès d’un promoteur immobilier qui le livre clé en main. L’investisseur lui-même peut réaliser la construction de son propre bien immobilier tout en respectant les conditions mentionnées plus haut en matière de règlementation énergétique.

Pour qu’un logement soit éligible à la loi Pinel, il doit être implanté dans l’une des zones suivantes : zone A, zone A Bis ou zone B1 où la demande locative est significative. Autre engagement de l’investisseur : la pratique d’un loyer plus bas que celui du marché ordinaire. En effet, la loi Pinel a fixé un barème se rapportant au plafond des loyers par zone et par revenus des ménages.

La loi Denormandie pour investir dans l’immobilier ancien

Afin de tirer profit de la réduction d’impôt sous la loi Denormandie, l’investisseur investira dans l’immobilier ancien, selon les conditions ci-après :

Les logements doivent être des habitats dégradés ou très dégradés qui sont localisés dans les communes du programme « Action cœur de ville ». Les communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire ou ORT sont aussi éligibles à la loi Denormandie. Elles peuvent appartenir à toutes les zones du territoire : A, A Bis, B1, B2 et C.

Le logement ancien fera ensuite l’objet de travaux de réhabilitation dont le montant doit atteindre au moins 25% du coût total de l’investissement. La rénovation doit comporter des travaux d’isolation thermique, d’installation d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude alimentée à l’énergie renouvelable. C’est un artisan reconnu garant de l’environnement qui se chargera alors de la réalisation intégrale de ces travaux.

Tout comme avec la loi Pinel, les conditions sur les plafonds de ressources et de loyers s’appliquent et ce, en fonction du zonage.

Investir dans le neuf ou l’ancien ?

Acheter un bien neuf, c’est avant tout profiter du confort en tout points et échapper aux travaux de rénovation. Les frais de notaire sont moins élevés que ceux qui sont taxés dans le cadre de l’achat d’un bien ancien. La TVA est déjà incluse dans le prix d’achat.

Acheter un bien ancien en revanche, c’est pouvoir dénicher d’excellentes opportunités à condition de bien savoir le négocier. En ce qui concerne la loi Denormandie en particulier, toutes les zones sont éligibles comme nous venons de la voir ci-dessus, ce qui permet d’accéder à un large choix de propositions immobilières, du moment qu’il s’agit d’un bien dégradé ou très dégradé.

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