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Les conditions d'emprunt impactent l'investissement locatif

La crise sanitaire qui prévaut à l’échelle mondiale est susceptible de modifier les offres de prêt immobilier. La question se pose sur l’éventualité de la remontée des taux et la suspension du prêt ou encore la révision de certaines conditions.

Un maintien des taux actuels pour éviter le ralentissement de l’économie

Le marché immobilier étant impacté par les mesures de confinement issues de l’état d’urgence sanitaire, les transactions ralentissent. Par ailleurs, si les taux d’emprunt étaient encore bas depuis quelques années et jusqu’à il y a encore quelques mois, ce sera la Banque centrale européenne (BCE) qui va statuer sur les révisions à la hausse ou à la baisse.

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Jusqu’à ce jour, les taux actuels sont encore maintenus. Le but de la BCE est en effet d’encourager les banques à accorder les prêts immobiliers afin de sauvegarder l’économie. Selon les observateurs, les taux étant déjà très bas, une éventuelle baisse ne sera plus envisageable. En clair, la décision du maintien des taux actuels ne devrait pas avoir d’impact sur les prêts.

Les autres conditions d’emprunt révisées

Toujours est-il que le dossier du demandeur de prêt sera examiné de plus près ; les conditions se durcissent en effet, avec un taux d’effort de 33% d’une part, et une durée d’étalement du remboursement ne dépassant pas 25 ans. En raison de ces nouvelles conditions, il y a risque plus élevé de refus de crédit.

Il est cependant possible de reporter les mensualités ou de moduler le montant des remboursements en fonction de la trésorerie des ménages. Il faudra par ailleurs patienter un peu plus longtemps avant d’obtenir une réponse favorable – ou non – de la banque sur sa décision de valider le projet.

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Quel impact sur les investissements locatifs ?

Une baisse des prix de l’immobilier pourrait avoir lieu pour encourager les investisseurs à acheter, dans un contexte de baisse de la demande par rapport à l’offre. On note en effet un ralentissement des visites en raison du confinement actuel.

En ce qui concerne les immeubles déjà acquis, les risques proviennent plutôt de l’incapacité des locataires à s’acquitter de leurs loyers. Ce qui pourrait avoir un impact néfaste sur le rendement de la mise en location, d’autant que cette carence en loyers pourrait avoir des répercussions sur le remboursement des mensualités de la banque. Les vacances locatives ne sont pas à craindre toutefois.

C’est vers la fin de cette crise que les prix connaîtront une possible augmentation, en particulier dans les grandes métropoles dont la tension locative est toujours présente. En clair, la pierre demeure un placement refuge dans certaines villes, ce qui pourrait ne pas être le cas dans d’autres …

En ce qui concerne la revente, il vaut mieux attendre que la crise se dissipe, car peu de ménages souhaiteront investir en temps de précarité économique. Ceux-ci préfèrent en effet préserver leur trésorerie pendant cette période d’incertitude et réserver leur épargne pour subvenir à leurs besoins de première nécessité.

Qu’en est-il de l’investissement locatif dans la pierre-papier ?

En revanche, investir dans les produits « pierre-papier » semble plus intéressant, par exemple les sociétés civiles de placement immobilier dont la gestion est prise en main par des professionnels. Ces derniers étant des professionnels de la pierre, ils sont généralement préparés à ce genre de situation et sont en mesure de maintenir le versement des revenus locatifs aux associés.

Cette possibilité dépend toutefois de la solidité financière de la société de gestion, ainsi que des provisions pour risques réalisées. Cependant, si la suspension du paiement des loyers s’étend sur la durée, cette capacité à verser les dividendes risque de s’affaiblir. La non-liquidité est également à prévoir puisque les investissements sur le marché secondaire pourront aussi être ralentis.

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